Глава Центрального банка России Эльвира Набиуллина назвала 24 региона, где после 1 июля стоит продлевать программу льготной ипотеки на покупку жилья в новостройках по ставке не больше 6,5% годовых. Свердловская область не попала в число этих регионов, а значит, теоретически во втором полугодии для основной части жителей региона госипотека может завершиться. Банк России объясняет свое мнение: рост цен на квартиры, который произошел из-за госипотеки, привел к потери выгоды от нее. Znak.com решил проверить, так ли это и стоит ли торопиться до 1 июля жителям Екатеринбурга, которые планируют покупку квартиры.
Яромир Романов / Znak.com
В 62 регионах России эффект льготной ипотеки, введенной в прошлом году в качестве противокризисной меры, исчерпан, считает Банк России. Среди этих регионов — Свердловская область. Регулятор констатирует: программа, которая позволяет широкому кругу покупателей приобретать квартиры в новостройках по привлекательной ставке, перестала быть выгодной, так как привела к сильному росту цен на жилье. В итоге подорожание квартир «съело» плюсы от снижения ипотечной ставки. Более того, ситуация усугубляется, так как стоимость квартир продолжает расти. По этой причине Банк России предлагает не продлевать с 1 июля госипотеку в данных субъектах федерации.
Расчеты главы аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, которые он провел по просьбе Znak.com, подтвердили, что покупка квартир в новостройках по госпрограмме перестала быть выгодной. С февраля прошлого года по февраль этого года стоимость жилья в новых домах Екатеринбурга выросла в среднем на 18%, в зависимости от качества проектов и жилья.
В частности, по подсчетам аналитика, средняя цена квадратного метра в классе эконом выросла больше, чем на 20%, в классе комфорт — примерно на 16%. В феврале прошлого года рыночная ставка по ипотеке составляла 8,2%, сейчас по программе госипотеки можно взять кредит по ставке 6,1%.
Таким образом, в феврале 2020 года в Екатеринбурге квартира экономкласса в среднем стоила 3,5 млн рублей, а в феврале этого года уже 4,2 млн рублей.
При взносе 20% размер кредита в феврале прошлого года составлял 2,8 млн рублей, а в феврале этого 3,4 млн рублей. Также вырос ежемесячный платеж — с 23 838 рублей до 24 526 рублей.
Единственное, что сократилось, — это размер переплаты банку за 20 лет в связи со снижением ставки. В феврале этого года банку пришлось бы переплатить на 422 791 рубль меньше, чем в феврале прошлого года. Но подорожание жилья и из-за этого рост размера кредита привели к тому, что выгода за переплату нивелировалась.
В итоге расходы на покупку квартиры экономкласса площадью 50 квадратных метров в ипотеку на 20 лет сейчас на 312 209 рублей больше, чем год назад.
Если взять в качестве примера квартиру класса комфорт в Екатеринбурге, то за год ее цена выросла больше, чем на 1 млн рублей (сейчас средняя цена за такое жилье площадью 70 квадратных метров составляет 7,1 млн рублей). В итоге рост размера кредита и первого взноса также «съел» выгоды от переплаты (793 076 рублей) по займу, взятому на 20 лет.
Таким образом, покупка средней квартиры комфорткласса площадью 70 квадратных метров в ипотеку на 20 лет сейчас на 207 924 рублей дороже, чем год назад.
Видно, что сегодняшним покупателям жилья в ипотеку повезло меньше, чем тем, кто брал квартиру в феврале 2020 года — еще до того, как появилась антикризисная программа. При этом цены продолжают расти и устанавливать рекорды, следовательно, с каждым днем будущие покупатели жилья теряют все больше.
По мнению Михаила Хорькова, снижения цен в ближайшее время на рынке не предвидится. Наоборот, сообщение о возможном сворачивании льготной госипотеки может вызвать новую волну интереса со стороны покупателей и ускорить рост цен.
Но даже в такой ситуации выгоднее купить квартиру сейчас, чем после окончания действия программы, потому что в этом случае ставка по кредиту вырастет до уровня февраля 2020 года, цены на жилье не снизятся и к уровню годовой давности не вернутся.
В 2015 году аналитики фиксировали пиковые цены на жилье в Екатеринбурге, потом они плавно снижались до ноября 2020 года. Но, по словам Михаил Хорькова, это относится только к квартирам на вторичном рынке города. Новостройки не дешевели. И сейчас в случае прекращения действия программы с 1 июля застройщики вряд ли будут снижать цены, возможно лишь маркетинговые акции. Накопив запас прочности благодаря ажиотажным продажам в прошлом и в этом году, компании могут себе позволить продавать меньше, не снижая цены.
Предложение Центрального банка пока не утверждено правительством РФ. Но для того, чтобы ипотека превратилась из кризисной поддержки в инструмент развития рынка, надо менять настройки льготной программы. Возможно, распространять ее на отдельные типы жилья, считает Михаил Хорьков. Госипотека пока не привела к качественным изменениям на рынке. Застройщики, несмотря на резкий рост продаж, не могут предугадать дальнейшее развитие ситуации и не увеличивают количество строительных площадок. Объем предложения снижается и в условиях повышенного спроса ведет к росту цен.
Источник: